En ocasiones, los propietarios de edificaciones de distintos usos como residencial, agrícola, industrial, etc.,
en suelo rústico o urbano, que no son demasiado antiguas, entre 10 y 50 años, tienen la necesidad de
proceder a la declaración de la obra nueva o ampliación en escrituras, y así poder inscribirlas en el Registro
de la Propiedad, para conseguir el acceso a préstamos hipotecarios, realizar una compraventa, obtener
licencias de obras, o incluso acceder a suministros básicos.
Cuando estas construcciones tienen sus correspondientes licencias municipales es una cuestión sencilla,
pero cuando las edificaciones carecen de las preceptivas licencias municipales, proyectos y direcciones de
obra, se entiende que no han sido llevadas a cabo conforme a la legislación aplicable en el momento de
su construcción, por lo que la cuestión varía.
Puede darse el caso de que la edificación existente cumpla con la normativa urbanística aplicable en la
actualidad, por lo que sería totalmente legalizable mediante los correspondientes procedimientos, o por
el contrario, que no la cumplan, teniendo por tanto que analizar detenidamente la situación concreta de
cada caso, y su datación, para determinar que régimen urbanístico le es aplicable, o si se trata de una
edificación contra la cual se pueden adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y
restablecimiento del orden jurídico perturbado.
LA ESCRITURA DE OBRA NUEVA O AMPLIACIÓN DE OBRA:
A la hora de proceder a realizar la escritura de declaración de obra o similar, el notario incluirá las
edificaciones declaradas por la propiedad, tras realizar las comprobaciones oportunas y analizar si son
susceptibles o no de poder incorporarlas a la finca donde radican. Dependiendo de la notaría donde se
lleve a cabo, estas pueden solicitar diversos documentos para comprobar si es viable la declaración de
obra que se pretende, y requerirán todo lo necesario.
Normalmente, en caso de construcciones sin proyecto ni licencia, de las cuales ha prescrito el plazo de
acciones de restablecimiento de la legalidad, y que puedan corresponderse con la situación legal de fuera
de ordenación (En adelante FO), o en la situación de asimilado a fuera de ordenación (En adelante AFO),
solicitarán un certificado técnico de construcciones donde se acrediten la descripción, superficies,
coordenadas georreferenciadas y datación de la fecha de terminación de las obras, comprobando así que
ha transcurrido el plazo de acciones de la administración y el resto de requisitos necesarios. También
podrán pedir certificado municipal de que la edificación no tiene expedientes de disciplina urbanísticos, o
incluso, la certificación administrativa del ayuntamiento de la edificación concreta en la que se hará
constar el régimen urbanístico aplicable.
Una vez realizada la escritura, se presentará al Registro de la Propiedad, donde el Registrador/a de turno,
procederá a examinar el título e inscribir la edificación declarada. Si en la escritura se adjuntó la
certificación administrativa municipal con la calificación urbanística del inmueble, y se trata de la situación
de AFO, el Registrador incorporará nota marginal a la finca con la misma. Si en la escritura no se hubiera
aportado la certificación administrativa con calificación urbanística municipal de la vivienda, el Registro
mandará una comunicación al Ayuntamiento donde radique, solicitándole que proceda a la calificación
urbanística de la edificación, pudiendo el ayuntamiento iniciar un expediente en el que requerirá a la
propiedad la documentación y datos necesarios para la correcta calificación.
LA SITUACIÓN URBANISTICA DE LAS EDIFICACIONES:
Pueden darse dos circunstancias en las edificaciones que no cuentan con los proyectos y licencias
necesarias en la actualidad.
La primera es que la vivienda sea legalizable conforme al planeamiento urbanístico vigente, para lo cual
habría que hacer los correspondiente proyectos, licencias y trámites oportunos, obteniendo las licencias
correspondientes y abonando sus tasas, y pudiendo así realizar la declaración de obra en escrituras, y
acceder posteriormente a su inscripción en el Registro de la Propiedad.
O podría darse la circunstancia de que la vivienda no sea legalizable actualmente, por lo que habría que
comprobar si ha prescrito el plazo de la administración para la apertura de expedientes de
restablecimiento de la legalidad urbanística, establecido en 6 años desde la terminación de las obras,
según el artículo 153 de la LISTA. Si este plazo no ha prescrito, la administración podría iniciar el
expediente urbanístico correspondiente que tomara las medidas necesarias para restablecer la legalidad
perturbada, como sanciones económicas e incluso la demolición en casos extremos. Si el plazo ha prescito,
pueden darse dos situaciones distintas.
La situación legal de “Fuera de Ordenación” (FO).
Esto significa que existe una edificación que cuando fue construida, con la legislación o planeamientos
urbanísticos vigentes entonces, o la ausencia de los mismos, era totalmente legal, pero que, tras
actualizaciones de la legislación y planeamientos, esta ya ha quedado desfasada, no cumpliendo con la
normativa actual, por lo que hoy no podría hacerse del mismo modo.
En Andalucía se consideran FO por defecto las edificaciones en suelo rústico anteriores a 1975, y en suelo
urbano anteriores a 1990, según la Disposición transitoria quinta de la LISTA. Suele darse con frecuencia
que en suelo urbano consolidado se dé esta figura, por ejemplo, con los edificios plurifamiliares
construidos en los años 60/80 del s. XX, que se edificaron con 9 plantas, habiéndose aprobado un
planeamiento urbanístico posterior que ha limitado las nuevas edificaciones a 5 alturas, por lo que ese
edificio estaría en la situación de FO. En suelo rústico, el caso más frecuente del FO suele ser el de cortijos
o construcciones anteriores a 1975.
Para contar con el reconocimiento de FO habrá que realizar la solicitud pertinente ante el ayuntamiento,
el cual podrá solicitar la documentación acreditativa de esta situación urbanística, por ejemplo, mediante
un certificado de superficie y antigüedad emitido por técnico competente, u otros documentos que la
acrediten, como una certificación catastral, escrituras, etc. Una vez evaluada la solicitud, pudiendo además
requerir abono de tasas municipales, deberá emitir la certificación administrativa correspondiente de la
edificación concreta en la que se hará constar su régimen urbanístico aplicable.
La situación de “Asimilado a Fuera de Ordenación” (AFO).
Según el artículo 173.1 de la LISTA, se define del siguiente modo: “Las edificaciones irregulares que se
encuentren terminadas, en cualquier clase de suelo y cualquiera que sea su uso, respecto de las cuales no
resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del
orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme a lo dispuesto en la
legislación urbanística, se encuentran en situación de asimilado a fuera de ordenación”.
Para que una edificación pueda acogerse a esta figura, deberá cumplir los requisitos establecidos en el
artículo 173.4 de la Lista, que son los siguientes:
– Que haya transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y
restablecimiento del orden jurídico perturbado.
– Que cumplan las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad
o uso al que se destinan.
– Que la edificación no se encuentre sobre suelos afectados por procesos naturales o actividades
antrópicas que generen riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones
u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia, salvo que previamente se hubieran
adoptado las medidas exigidas por la Administración competente para evitar dichos riesgos.
Para determinar el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento
del orden jurídico perturbado, debe tenerse en cuenta el artículo 153 de la Lista, donde de determina el
plazo para restablecer la legalidad territorial y urbanística, y que dice lo siguiente:
“1. Las medidas, provisionales o definitivas, para el restablecimiento de la legalidad territorial y urbanística
previstas en este capítulo sólo podrán adoptarse válidamente mientras los actos o usos estén en curso de
ejecución, realización o desarrollo y dentro de los seis años siguientes a su completa terminación o, si es
posterior, desde la aparición de signos externos que permitan conocerlos. Si de un uso se trata, los seis
años se contarán desde la aparición de signos externos que permitan conocer su efectiva implantación.
Los actos y usos realizados en suelo rústico de especial protección por legislación sectorial se someterán al
plazo establecido en el apartado anterior, sin perjuicio de los plazos que dicha legislación establezca para
la adopción de medidas de restablecimiento de la realidad física alterada por el órgano sectorial
competente.
2. Se exceptúan de la anterior regla, de modo que podrán adoptarse dichas medidas en todo momento,
las siguientes actuaciones:
a) Las realizadas sobre dominio público y servidumbres de protección.
b) Las realizadas en suelo rústico preservado con riesgos ciertos de desprendimientos, corrimientos,
inundaciones o similares o que los generen o incrementen, mientras subsistan dichos riesgos conforme al
artículo 14.1 b).
c) Las realizadas en suelo rústico en zona de influencia del litoral.
d) Las que afecten a bienes inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico de Andalucía.
e) Las que afecten a zonas verdes y espacios libres.
[…]”
Según el artículo 174 de la LISTA, los efectos de la declaración de asimilado a fuera de ordenación, son los
siguientes:
“1. La declaración de asimilado a fuera de ordenación de una edificación irregular no supone su
legalización, ni produce efectos sobre aquellos otros procedimientos a los que hubiera dado lugar la
actuación realizada en contra del ordenamiento jurídico, y lo es sin perjuicio de la potestad jurisdiccional
de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado.
2. En el caso de parcelaciones urbanísticas en cualquier clase de suelo, la declaración de asimilación al
régimen de fuera de ordenación comprenderá la edificación y la parcela sobre la que se ubica, cuya
superficie, en el supuesto de dos o más edificaciones en una misma parcela registral o, en su defecto,
catastral, coincidirá con los linderos existentes, debiendo constar reflejados estos extremos en la
declaración de asimilado a fuera de ordenación.
[…]
En suelo rústico, dicha declaración surtirá los efectos de la licencia urbanística exigida por el artículo 25.1.b)
de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, y quedará sujeta a la
caducidad prevista para las licencias de segregación en la presente ley.”
Por lo tanto, el AFO, permitirá la declaración de las edificaciones susceptibles de él, en escritura y su acceso
al Registro de la Propiedad, así como la conexión de los distintos abastecimientos y servicios públicos como
el agua potable, saneamiento, luz, telecomunicaciones, etc.
Para el reconocimiento del AFO por el ayuntamiento, es necesario hacer la correspondiente solicitud
acompañada de documento elaborado por técnico competente que permita verificar el cumplimiento de
los requisitos establecidos en los artículos 406 y 407 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el
que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la
sostenibilidad del territorio de Andalucía. Esta documentación será objeto de una nueva publicación en
breve.
Cabe destacar, como detalle importante, que una edificación puede tener partes que se encuentren es
situación legal de fuera de ordenación, y otras que se encuentren en situación de asimilado a fuera de
ordenación, aspectos que deben detallarse a la hora de solicitar la calificación urbanística pertinente.
CONCLUSIONES
En la actualidad se abusa en exceso de la figura del AFO, llegando incluso en ocasiones a declarar como
tal, edificaciones que realmente se encuentran en situación de FO, circunstancias que es más ventajosa
para la edificación y la propiedad, por lo que es fundamental comprobar adecuadamente la correcta
calificación urbanística antes de iniciar cualquier solicitud o procedimiento ante los ayuntamientos.
Curiosamente, el AFO, permite también llevar a cabo la segregación de parcelas asociadas a las
edificaciones que se acogen a esta figura en suelo rústico, y que no cumplen con las unidades mínimas de
cultivo, por lo que puede ayudar a solventar situaciones complejas de propiedad de las fincas.
